任意売却｜住宅ローン滞納時の解決策any
住宅ローンの滞納などでお悩みの方は、できるだけ早く任意売却の手続きを取りましょう。
一度競売にかかれば、不利な条件での売却を避けられなくなります。
こちらでは、富山市で不動産売却・買取・空き家管理を手がけるエーピーエスが、任意売却の基礎知識をお伝えします。
任意売却が解決できるお悩み
- 住宅ローンの返済が難しくなってきた……
- 住宅ローンや税金を滞納している
- 銀行から住宅ローンの督促状が届いてしまった
- 自宅が差し押さえにあってしまいました
- 状況を打破したいが、競売だけは避けたい
- 競売開始の通知書が届いてしまった
- 住まいも失い借金も残れば、今後の生活が立ち行かない
任意売却とは？
マイホームを購入する際、多くの方は住宅ローンを利用しています。このとき、不動産には金融機関によって抵当権が設定されます。万が一住宅ローンの返済が滞った場合は、抵当権に従って不動産が差し押さえられてしまします。その後、債権回収のために金融機関が物件を競売にかけます。
競売にかけられた不動産は、一般的に市場価格の3〜5割程度安く売買されてしまいます。大切な不動産を本来の価値より低く手放さなくてはならないのは、誰であれ本意ではないでしょう。こうした際に活用したいのが任意売却です。
任意売却では、債権者（売主様）と債権者（金融機関）との合意のもと、不動産売却と債権整理を行う方法です。一般的な不動産売却と同様、市場相場に近い価格での売却が期待できます。また、不動産の現金化によってその後の返済や生活にも目処が立ち、将来への不安も軽減できるでしょう。
任意売却のメリット
任意売却最大のメリットは、市場相場に近い価格での売却が実現できる点にあります。しかし、メリットはそれだけにとどまりません。以下では、任意売却のメリットをご紹介します。
売却の費用負担が少ない
不動産売却には仲介手数料や抵当権抹消費用、税金といった費用がかかります。任意売却の場合、これらの費用はすべて債権者の負担になります。
引っ越し費用の捻出ができる
競売を行った場合、不動産の売却代金はすべて住宅ローンの返済に充てられます。任意売却であれば、引っ越し費用や生活費などを債権者との交渉によって確保できる可能性があります。
プライバシーが守られる
競売に出された情報は、裁判所や業界紙を通して広く告知されます。また、競売前には裁判所から執行員や不動産関係者が訪問するため、ご近所の方に競売の事実が伝わる可能性があります。任意売却であれば、プライバシーに配慮して売却が進められるために、周りの人に不動産売却を知られる心配がありません。
住宅ローンを返済しやすくなる
任意売却が行われた後は、残債の返済について債権者と交渉を行います。この際、今後の返済計画について無理のない金額などを設定できれば、将来的な家計負担も軽減できるでしょう。
今の家に住み続けられる可能性がある
競売では原則、売却後は住まいから強制退去を迫られます。一方、任意売却であれば家族や親族に不動産の買い手となってもらうことで、そのまま居住を続けられる可能性があります。
専門家への相談でさまざまな負担が軽減される
任意売却には多くの専門知識が必要ですが、不動産会社をはじめとした専門家へ手続きなどの代行をお願いすればスムーズな売却が実現できます。手間などはもちろん、精神的な不安も払拭されるでしょう。
注意しておきたいデメリット
競売に比べてメリットの多い任意売却ですが、いくつか注意すべき点もあります。
任意売却にはあくまで債権者の同意が必要です。状況次第ではあるものの、金融機関側が任意売却に同意しなければ手続き自体が行えません。とくに、督促状や催促状を無視していた場合は「返済する気がない」と思われてしまうため、同意を得られない可能性が高くなります。
そのほか、任意売却では通常の不動産売却と同様の手続きが必要であったり、信頼のおける不動産会社を探したりといった手間もあります。とくに不動産会社選びは任意売却の成功を左右する問題なので、慎重に進めましょう。
【比較】競売と任意売却の違い
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 残債 | 低い売却額となるため残債が多くなり、返済のための資金確保も難しい。 | 市場相場に近い価格で売却できるため、残債を大幅に減らせる。 |
| 返済 | 競売後も従来と変わらない支払い状況が続く。 | 債権者と交渉することで、無理のない返済方法を選択できる可能性がある。 |
| プライバシー | 周囲の人に競売の事実を知られる可能性がある。 | 秘密厳守で売却を進められるため、周囲の人に知られることがない。 |
| 立ち退き | 場合によっては、強制立ち退きを迫られる場合がある。 | 債権者との交渉で、事情が考慮されて引っ越しのタイミングが選べる場合がある。 |
| 引っ越し | 売却代金はすべて返済に充てられるため、引っ越し費用が手元に残らない。 | 債権者との交渉により、引っ越し費用が捻出できるケースがある。 |
| 今後の生活 | 手持ちの資金はほとんどなく、多くの残債が残るため今後の生活に不安が募る。 | 債権者との交渉次第では生活費などを残せる可能性もあり、今後の生活の見通しも立てやすい。 |
任意売却が可能な期間
任意売却は競売がかけられる前に行える措置であり、一度開始されると手遅れになってしまいます。そのため、基本的には住宅ローンの滞納前に着手するようにしましょう。なお、滞納後から着手することも可能ですが、だんだんと成功率が下がっていきます。以下では、任意売却が可能な期間と、その時々の状況をまとめました。
| 滞納前 | 毎月の住宅ローンの支払いが厳しくなり、滞納直前の状態。早めに任意売却に着手する必要がある。 |
|---|---|
| 滞納3カ月 | 滞納が続いたことで金融機関より督促状や催告状が届く。これを無視すると、金融機関が競売の手続きを開始する。 |
| 滞納4カ月 | 競売の通知が裁判所から届く。放置すると4～5カ月後に競売が開始されてします。 |
| 滞納5カ月 | 裁判所から執行官が訪れ、不動産の調査を実施。競売目前の状態。 |
| 以降 | 競売が開始され、任意売却ができなくなる。 |
Pick Up! 競売にかけられる前にご相談を！
このように、任意売却はメリットが多いものの、期間が限られているという点が懸念されます。一度競売にかけられれば、どのような専門家であっても状況を変えることはできません。大切な不動産を低い価値のまま売却しないよう、住宅ローンの滞納が分かった時点で早めに当社までご相談ください。なお、督促状が届きはじめた段階でも成功の確率はゼロではありません。それぞれの状況に応じて、適切な対応を行うのが大切です。
当社はこれまで、数多くの任意売却案件を手がけてまいりました。地元の司法書士といった専門家と連携しながら、お客様のお悩み解決のお手伝いを行います。専門的な内容であっても、ていねい・親切にご対応。住宅ローンの支払いが滞り不安を抱えていらっしゃる方にも安心していただけるサービスをご提供いたします。住宅ローンの支払いでお困りの方は、ぜひ当社までご相談ください。
