不動産売却時にかかる
主な費用・税金について
目次
不動産売買契約の締結時
不動産登記時
不動産売却完了後
売却時に発生する税金にはしっかり対策を！
不動産を売却すると、譲渡所得税や住民税などの税金を課せられる場合があります。
不動産売却の税金にはさまざまな節税方法があり、知っているのと知らないのとでは手元に残るお金に大きな差が生じることも。
不動産売却における税金対策について解説する前に、まずは税金がどのくらいかかるのか計算してみましょう。
なお、税金はあくまでも「利益」の部分に課せられるので、不動産の売却額が取得額を下回る場合は課税されることはありません。
譲渡所得の
税金対策について
マイホームの売却に適用される「3,000万円特別控除」
主な要件
- 売却する不動産が現在居住の主たる住宅であること。
- もし引越しをしている場合は、その引越しから3年以内の年末までに売却すること。
- 更に、不動産の解体後1年以内に売却契約を結んでおり、その間賃貸していない場合。
- 配偶者が住んでいる住宅を売却すること、もしその住宅が単身赴任により空いている場合も含む。
- 購入者が家族や親族など特別な関係にないこと。
- 売却する年の前2年間で、3000万円の特別控除や損失繰越の特例を利用していないこと。
- 売却した不動産が、過去3年間で交換や買い替えの特例の対象になっていないこと。
- その不動産に関して、固定資産交換特例や収用に関する特別控除を過去に受けていないこと。
- 災害により住めなくなった不動産を売却する場合は、その住まなくなった日から3年以内の12月31日までに売却を完了すること。
つまり、マイホームの売却では、譲渡所得が3,000万円を上回らない限り税金を課せられないということになります。
住まいの買い替えに利用できる特例
譲渡損失が出た場合に適応できる特例
主な要件
- 該当する土地や建物を、1998年1月1日から2025年12月31日の間に売却し、かつ、売却の年の1月1日時点で所有期間が5年以上であること。
- 売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までの間に新たな住宅を購入すること。
- 新しく取得した住宅を、購入の翌年の12月31日までに居住用として使用する、もしくは使用する見込みがあること。
- 売却によって生じた損失が確定していること。
- 新たに購入した居住用不動産に関連する住宅ローン（返済期間が10年以上）が、購入した年の年末、または特例の適用を申請する年の年末に残っていること。
査定評価で見られる
ポイントや評価アップのコツは？
不動産査定額をアップするためには、いくつかのポイントをおさえる必要があります。
不動産査定員の評価基準を把握し、査定時の印象をアップしましょう。
ポイント1立地や周辺環境
不動産査定では、物件の状態だけでなく立地条件や周辺環境もチェックされます。
以下のような立地にある物件は、査定で高評価を獲得しやすいでしょう。
- 南向き・ひな壇の土地で日当たりが良好
- 南面道路に接地している、または角地にある
- 幅員が6m以上ある
- 前面道路に融雪装置がある
- 土地が長方形で、使い勝手のよい形状
- 周辺に公共交通機関や学校、病院などがそろっている
ポイント2物件・設備の状況
建物付きの不動産を売却する場合、室内環境も評価基準のひとつです。
水回りが汚れていたり、生活臭やペット臭がしみついている場合は、査定におけるマイナスポイントとなります。住んでいる人は臭いに気付きにくいため注意しましょう。
また、購入希望者様の内覧に備えて、室内を整理整頓することも大切です。
その際、可能な範囲でインテリアを整えると、生活のイメージがつかみやすくなり印象アップにつながるでしょう。
なお、更地を売却する場合は不要品が残っていると処分費用が差し引かれ、査定額が下がる恐れがあります。
ポイント3社会的状況や時期
景気や税制など、社会的な状況も不動産査定額に影響をおよぼします。例えば、増税前などのタイミングは不動産購入の需要が高まるため、査定額が高額になる傾向があります。
また、売却する時期も大切です。不動産購入の需要は2・3月ごろにピークを迎えるため、このシーズンに査定を依頼すると、通常よりも査定額がアップする可能性があります。ただし、この時期は不動産の供給量も増えるため、必ずしも高く売れるとは限りません。
お問い合わせから売却・
引き渡しまでの流れ
相談査定
- 不動産売却のご相談
-
まずは不動産会社へ不動産売却を相談しましょう。ローンの支払いや相続、離婚に際しての財産分割など、どのようなお悩みも遠慮なくお伝えください。それぞれの状況に応じて、最適なご提案は異なります。
担当者とじっくりコミュニケーションを取りながら、最善策を探しましょう。【当社の強み！】
当社はお客さまのさまざまなお悩みに提携の専門家と一緒に安心の売却活動が可能です。
- 不動産査定のご依頼・実施
-
売却意思の有無にかかわらず、まずは一度不動産査定を依頼してみましょう。結果次第で、売却の必要性がなくなるケースも少なくありません。
なお、不動産査定にはお客さまから頂戴した情報のみで査定を行う「机上査定」と、不動産会社の担当者が直接物件を確認して査定を行う「訪問査定」の2種類があります。後者のほうがより正確な査定額が算出できますので、できる限り訪問査定を依頼するのがおすすめです。
契約販売
- 媒介契約の締結
-
査定内容や売却方針などにご納得されましたら、不動産会社との間で媒介契約を結びます。なお、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴が異なります。どの契約がご自身に最適か、担当者とよく相談して決定しましょう。
- 販売活動開始
-
媒介契約を締結したら、その内容に沿って不動産会社が販売活動を開始します。具体的には、以下のような広告媒介への出稿が行われます。
- 新聞広告
- Webサイト
- athome
- SUUMO
- LIFULL HOME'S
- CHINTAI
- 不動産ジャパン
- 折込チラシ
- 指定流通機構（REINS）
- フリーペーパー広告（富山情報・高岡情報・ファーボなど）
その他、オープンハウスの開催や顧客への紹介など、不動産会社ごとに異なる販売活動が行われます。
- 内覧対応、価格の再設定など
-
購入希望者様から内覧のご希望を受けた際は、その対応をお客さまご自身にご協力いただくことになります。この際、好印象を持ってもらうためにお部屋の清掃や整理整頓を行いましょう。
なお、長期にわたり買主様が決まらない・お問い合わせ件数が少ないといった場合には、担当者と相談をし、売出価格の再設定を行うケースもあります。
- 購入希望者様との交渉
-
購入希望者様から購入申し込みがなされた後は、売却条件についての交渉が行われます。
- 物件の引き渡し日
- 売買価格
- 代金の支払い方法
- 代金の支払時期など
上記の交渉は基本的に不動産会社が代行してくれます。納得のいく交渉になるよう、ご希望があれば事前に伝えておきましょう。
引渡し準備
- 売買契約の締結
-
売主様（お客さま）と買主様（購入希望者様）との間で売却条件がまとまり、双方の合意が取れたら、売買契約が締結されます。なお、一般的にこの時点で手付金と呼ばれる売却代金の一部が買主様から売主様に支払われます。
- お引渡しの準備
-
事前に取り決めたスケジュールで物件のお引き渡しが行われます。この際には、残代金の支払いも行われます。なお、住宅ローンの抵当権が物件に設定されている場合は、事前に抵当権の抹消手続きが必要です。
※残代金の受領までに、必要な書類をご準備いただき、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。
【売主様のご準備】
- 抵当権抹消の段取り（当社でサポート）
- 諸手続に必要な書類（必要書類を専門家と確認しながらお伝えします）
- 水道・ガス・電気会社への転居連絡
お客さまに合わせた最適なご提案!状況に合わせたヒアリングと対応力
不動産売却のご相談はエーピーエスまで！
不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。また、不動産売却にはさまざまな費用がかかるため、事前に把握しておくと安心です。売却によって利益が生じる場合は所得税や住民税も課せられるので、税金対策についても考えておきましょう。
富山市周辺で「本当に優良な不動産会社」をお探しなら、株式会社エーピーエスまで！不動産業界歴30年以上のベテランスタッフが、物件の状態やご要望に合わせて最適な売却プランをご提案します。税理士や土地家屋調査士などの専門家とも連携しておりますので、各種手続きや税金に関するご相談にも対応可能です。
物件の撮影時には、360度カメラなどを用いながら最新の撮影技術を使って行っております。
無料査定も行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。